ビル「経営」とは

ビル経営やマンション経営などの不動産投資は、株取引や外国為替取引、先物商品取引などの投資よりも低リスクで定期予期より大きな利回りが期待できる特性を持っています。

安定的なリターンを期待できるため、不透明な状況が続く経済環境において将来的にも着実性を重視した投資方法だと考えられるでしょう。
決してゼロではありませんが、その他の投資方法よりも専門知識を習得する必要性の度合いも低いため、始めやすいという部分も特徴です。

STEP1. 本業をしながら経営することも可能なビジネス

一度経営が軌道に乗れば長期間に渡り不労所得を得ることができることは最大のメリットです。本業を行いながらサイドビジネスとして副収入を得ることも可能だと言えるでしょう。
ただしビル経営にも商業用テナントビルを経営する場合と住居用マンションを経営する場合があり、それぞれの特徴を理解しておく必要があります。

1-1.テナントビル経営

住居用賃貸マンションより高い家賃設定が可能なため、高い利回りと収益性が期待できるでしょう。相続税も更地で土地を所有するケースや駐車場を経営するよりも、約2割は軽減されます。
テナント物件は経済活動を行う場所ですので、住居向けの物件よりも敷金を高く設定できますし、敷金の一部は償却されてテナントが退出する際も返却不要となるケースもあるようです。
ただし地域によっては住居向け物件と賃料や利回りがそれほど変わらないケースもあります。

 

1-2.マンション経営

安定性のある収益が期待でき、固定資産税、都市計画税、相続税、所得税など様々な税金を大幅に軽減することができるため税金対策にも最適です。住宅ローンに付帯する団体信用生命保険に加入することでリスクを低減できるでしょう。

STEP2. ビル経営が抱えるリスクとは

ビル経営も投資である以上は、株取引や外国為替取引、先物商品取引ほどではなくてもリスクはあります。ただしリスクの性質や特徴を分析し、運営に盛り込んでいくことができれば軽減できる余地もあると考えられます。
的確な判断をすることで大損をする可能性はかなり低くなりますので、経営を成功させるためにもどのようなリスクがあるか事前に理解しておきましょう。

2-1.空室リスク

物件に賃借人が入らないことで賃料収入が得られないリスクを指します。不動産投資を行う上での最大のリスクと考えられ、返済計画に大きな支障をきたす可能性があります。
賃貸経営が破綻する可能性も否定できませんので、回避するためにも所有するビルや取得するビルの立地条件、種類、賃料などを慎重かつ包括的に検討していくことが必要です。
さらに管理を依頼する業者の手腕によっても左右される傾向が強いため、依頼する業者選択も慎重に行うことが必要になるでしょう。

 

2-2.ビルの価値が下落するリスク

設定している賃料で借り手がつかず、賃料を値下げする必要が出るといった状況を指します。
賃料を賃下げしなければ退去という事態に遭遇した場合、退去させて新たに入居者を募る手段を検討するかもしれません。しかし空室期間が空くことを考えると、返済計画にも影響を及ぼすことから好ましいとは言えないケースもあります。
空室対策の場合と同様に、経営するビルの立地条件や種類、賃貸需要などを慎重に検討しておき、賃下げリスクを回避することが望ましいでしょう。

 

2-3.賃料を下げる必要が発生するリスク

所有するビルの物件自体の価値が下落するといった事態を指しますが、一般的に不動産物件は経年劣化により価値は低下するものです。
しかし近年ではその不動産がもたらす収益という観点で価値を決定する「収益還元法」での算定方法が主流になっています。
築年数がどのくらい経過しているかより、賃料収入が継続して得られるかどうかの観点が重要になると言えるでしょう。

 

2-4.建物の修繕による費用発生のリスク

所有するビルが経年劣化で老朽化し、様々な部分に修繕を行う必要が出た場合には費用が発生します。
鉄筋コンクリート造の建物は約100年寿命があると考えられていますが、定期的なメンテナンスや管理があるからこそで、結局は日常的なメンテナンスなど次第です。 適切な修繕が実施されていなければ、入居者は離れ次の入居者も決まらない状況に陥る可能性が高くなります。そのため管理会社と修繕積立金の徴収や積み立ての立案、さらにメンテナンスや修繕の計画を立てておくことが必要になるでしょう。

 

2-5.借入金の金利が上昇するリスク

ビル経営のために金融機関からの融資を受けた資金の金利が上昇してしまう事態を指します。
借入金の金利が上昇するリスクは予想することが困難なため、その状況を回避することは難しいでしょう。そのため事前に資金を蓄えることにより、繰り上げ返済で対応することが現実的な対策として考えられます。

 

2-6.火災によるリスク

ビルだけでなく全ての不動産物件に起こりうるリスクとして火災によるリスクが挙げられるでしょう。ビルの所有者として火災保険に加入することは当然必要ですが、入居者にも火災保険へ加入することを契約上の条件にするなど、万一火災が発生した場合に被る損失を軽減する策を講じておくことが必要です。

STEP3. 安定したビル経営のために

投資の世界には共通の法則があるので、大きなリターンを期待すればリスクも高くなります。しかしビル経営の場合には、先にリスクに対する対策を講じておき、適切な戦略を実践することによって失敗するリスクは軽減できる可能性が高いでしょう。

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