ビル売却と税金について

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

ビルやマンションなどの不動産を売却した場合に気になるのが、税金のお話。賃貸用のビルなら、事業用資産の扱いを受けます。税率や特例など、ビル売却と税金の知っておきたい事をまとめてみましょう。(平成29年11月時点の情報をもとにしています)

 

マンガでわかるビル経営 エレベーター保守管理費用削減編

■譲渡所得の計算・税率について

事業用の資産としてのビルやマンションを売却した時の税金の計算方法を見ていきましょう。
『譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)』
『税額 = 譲渡所得 × 税率(所得税、住民税)』
ここで気をつけたいのは…

1 購入金額と同額で売れた場合には、減価償却分の譲渡所得が発生する可能性がある事。

2 事業用物件売却に、マイホームの特例、損益通算は使えない。

3 所有期間5年以下だと税率が高い。

解説すると…

①⇒建物部分には経過年数に見合った減価償却をかけます。耐用年数にしたがって価値が目減りしていると考えるので…
(例)4000万円で購入した物件を、数年保有して減価償却分が659万円、譲渡費用200万円、4000万円で売却した場合、459万円の譲渡益発生となります。(税額およそ106万円)

③⇒所得税と住民税をあわせた税率は…
・所有期間5年以内:30%(39.63%)
・所有期間5年超え:20%(20.315%)
※(   )復興特別所得税加味

(参考)国税庁 土地や建物を売ったとき 
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

 

■買い換えなら特例措置をチェック

平成32年12月31日までの、事業用物件の譲渡や買い換えでは、特例が設けられています。
『売却して得られた利益の80%までは課税繰り延べできる』というものです。

<譲渡代金が買い換え代金以下のケース>
① 譲渡資産の譲渡価額 × 20% = 収入金額
②(譲渡資産の取得費+譲渡費用)× 20% = 必要経費
⇒①-②=課税される譲渡所得の金額
※ 東京都の特別区の存する区域 30%
※ 集中地域(東京都の特別区の存する区域を除く。) 25%

<譲渡代金が買い換え代金よりも多いケース>
① 譲渡資産の譲渡価額-買取資産の取得価額 × 80% = 収入金額
②(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)= 必要経費
⇒①-②=課税される譲渡所得の金額

(参考)国税庁 No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

 

■ビル売却による課税も見込んで

ビル売却では、扱う金額が大きいですから、課税額まで見越して進めたいものです。
『事業用の資産を買い換えたときの特例』では、流通促進のためのもので、繰り延べの割合が東京近郊では大きくなっていますから、郊外から都内の物件に買い換えの場合にはより階和えやすくなります。
ただ、ケースによってメリットになる場合と、デメリットが出る事もあるので、税理士など専門家に相談しながら、より良い方法とタイミングを選択する事が大切です。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
  • マンガでわかるビル経営 エレベーター保守管理費用削減編
ビルの管理費用削減・エレベーターの費用削減などについて、
お気軽にご相談ください。
03-6272-8690
お問合せフォームはこちら