ビル建設の工期は?新築かリニューアルか決めるポイント

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

所有ビルの築年数が経過してくると、新築かリニューアルで迷う事があるでしょう。ビル建設の工期が長ければ稼働期間を縮めることになり、工事期間中は賃貸収益が無くなります。新築・リニューアル、売却に踏み切るタイミングを決めるポイントをみていきましょう。

マンガでわかるビル経営 エレベーター保守管理費用削減編

■ビルの工期はどれくらいかかるか

ビルの工期は、建築方法と解体工事のあるなし、建物の規模で変わってきます。
戸建て住宅の工事では取り壊しに1週間、建築工期は2ヶ月~3ヶ月前後というケースが多いものですが、ビルでは規模が大きくなりますから、8ヶ月~13ヶ月ほどになるのが一般的です。
目安となる工期を見積もるには…
<木造や鉄筋>
・解体工事:2週間程度
・建築にかかる期間:階数×1ヶ月+1ヶ月

<鉄筋コンクリート>
・解体工事:1ヶ月程度
・建築にかかる期間:階数×1ヶ月+3ヶ月

鉄筋コンクリートのマンション建築での一般的な工期は、次のように推測できます。
・5階建て:解体工事あり⇒9ヶ月、解体工事なし⇒8ヶ月
・10階建て:解体工事あり⇒15ヶ月、解体工事なし⇒14ヶ月
1年前後の工期が必要となれば、その間の賃貸収入が無くなることを想定して建て替えを考えなければなりません。

■リニューアルでは収益がどのように変動する?

リニューアルの場合には、手を加える内容によって工期を短くできる場合が多く、建物の躯体に問題がない場合には、間取りの変更、エレベーター設備の入れ換えでビルの評価が大きく変わります。
しかも、工期が短縮できるので、賃貸収入を得られるチャンスを逃しにくくなるとも言えます。
コンクリート建築の耐久年数は、50年以上と言われていますし、施工・メンテナンスが適切であれば、さらに長い期間使い続けることが可能です。
リニューアルでは、完全建て替えよりもコストを抑えられ、工事によって収益を得られない期間が短縮できます。
リノベーションに耐えうるビルなら、高い家賃設定が可能になることで、収益率アップが狙えます。

■リニューアルか売却かの検討のポイントは?

長く同じ物件を大切に持って収益率を落とさない経営を行うか、売却に踏み切るか、決断のポイントは、得意とする業態を生かした経営が成り立つかにあります。
リニューアルが向く条件とは…
・長くビルに入居してくれているテナントの継続契約が望める
・リニューアルで空室を解消できる見込みが高い
・リニューアルで家賃値上げが見込める
入居テナントへのアピール力が足りない場合には、他の業態を得意とする購入希望者に売却して、買い替えや新築を検討した方が良いかも知れません。
・設備を整えてシェアオフィスにする
・企画力で勝負するビル経営を構想している
こんな相手なら、高額で売却に応じてくれるかも知れません。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
  • マンガでわかるビル経営 エレベーター保守管理費用削減編
ビルの管理費用削減・エレベーターの費用削減などについて、
お気軽にご相談ください。
03-6272-8690
お問合せフォームはこちら