ビルのオーナー必見!賃貸中のビルの売却時に注意すべき点

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「テナントが賃貸中の不動産をいかに売却するのか」また「売却の際にはどういった手続きが必要か」などビルを所有するオーナーにとって気になるところだと思います。

今回賃貸中の不動産を売却する際の注意点についてまとめてみました。

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【オーナーチェンジの際には・・・】

賃貸マンションやテナント付きの商業施設、賃貸オフィスなどのビルを売却しオーナーが変わってしまうことは不動産投資家の間ではよくあることです。

この時テナントなどの借主からの了解を得る必要はなく、あくまでビルの所有者の判断で売却ができると認識しておきましょう。

借主側からすれば急にオーナーが変わりテナントの賃貸料の振込先が変わったりするので「何も知らせなかったので驚いた」という人もいるかもしれませんが、借主の了解を得ず自由に物件の売買ができることはオーナーに認められた正当な権利でもあります。
売却後の事後通知だけで充分だと認識しておきましょう。

【4つの項目の精算について】

賃貸中の物件を売買する際には「敷金」「賃料」「固定資産税」「保険料」等の精算が必要になってきます。

ここでは敷金と賃料の精算について説明したいと思います。

・敷金は本来借主のお金
借主と契約する際にあずかっている敷金は一時的に預かっているだけで本来借主のお金です。つまり借主が退去するときに返還しないといけないお金と言えます。
ビルなどのオーナーが建物を売却しオーナーが変わる際には敷金返済債務を新しいオーナーに移転する必要が出てきます。
つまり敷金の精算は借主との手続きの前に買主と手続きをすることになると覚えておいてください。

・賃料の精算はどうするのか
賃料は翌月の賃料分を当月の20日末払いで受け取るなど「先払い」が一般的です。

例えば、20日末払いで前オーナーが賃料を受け取った場合では、その月の22日に売買が成立し物件の引き渡しが行われた事例について考えてみましょう。

この場合、本来20日に支払われた翌月分の賃料は新しいオーナーに渡されるべきでまた物件の引き渡しが行われた22日からその月の30日までの賃料も新オーナーに渡さなければいけません。

つまり売主に先払いで支払われた賃料分を買主に返す必要はないということです。

【まとめ】

今回ビルのオーナーが賃貸中の物件を売買する際に注意すべき点について簡単にまとめてまいりました。先ほど挙げた「敷金」「賃料」「固定資産税」「保険料」の他にも駐車場代、や自販機の設置に関して、自治会費、看板使用料など精算すべき項目は沢山あります。
一つ一つ確認しながらビルの売却・購入の際参考にしていただきたいと思います。

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