ビル経営で知っておきたいこと

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【はじめに】
所有している土地は何もしなくても税金がかかってしまいます。そこで土地を所有している人は土地の活用法を考えるわけです。その中の一つにビル経営があります。ビル経営とは所有している土地にビルを建て、その中に飲食店などの商業施設や企業や個人事業主の事務所の入居を募集し家賃収入を得る土地活用方法です。また、不動産投資の一環としてビルを購入してビル経営をすることも考えられます。
今回はビル経営の基本的なことを話していきます。

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【ビルの種類】

ビル経営をする上で知っておきたい代表的なビルの種類と特徴

・オフィスビル
一般的にビルと呼ばれているものです。オフィスとついている通り企業や個人事業主の事務所として使用されます。飲食店などが入っていても事務所として使われているのが多数であればオフィスビルです。事務所として使われるので比較的長期契約が見込めます。

・商業ビル
飲食店や雑貨店などの商業施設が入居しているビルです。ビルの大半が雑貨やセレクトショップなどファッション関連の施設で占めている場合はファッションビルと呼んだりもします。オフィスビルと比べると需要は高いのですが、入れ替わりが激しい性質があります。

・メディカルビル
医療系施設が主に入っているビルです。内科や外科、調剤薬局などが開業すると移転することは簡単にはないです。医療分野は景気に関係なく需要があります。そのため長期契約になることが多く安定的に収入を得ることが可能です。

【ビル経営のメリット】

では、ビル経営のメリットをみていきましょう。
第一にあげられるのが、アパートやマンション経営よりも家賃を高く設定できる点です。初期投資の費用が多くなったり、企業や個人事業者が借りたりするなどの理由で高くできます。

次に、建築基準法による制限を受けにくい点があげられます。アパートやマンションなどの居住用物件は建築するにあたって土地の形状や周辺環境について厳しい適用条件が建築基準法で定められています。しかし、それに比べビルの建設は条件が緩やかになっています。

税制面では所得税と相続税を節税できます。所得税は不動産所得と他の所得を損益通算するので、不動産所得を減価償却によって計算上マイナスにして所得全体を少なくして税金を減らします。また、ビルが建てられた土地は税法上、土地の評価を他の土地より2割ほど下げられます。なので、相続税対策になります。

【ビル経営のデメリット】

今度は、ビル経営のデメリットをあげていきます。
ビルは1階あたりの面積が広かったり、階数が多かったり、セキュリティ対策などの設備投資が必要だったりと建設費用が膨大になる点があげられます。

その他にも、賃料が高く、アパートやマンションほど契約数は多くないので空室が出ると大幅な収入減少が避けられない点があります。
所得税と相続税は節税できても、それ以外の節税効果はほとんどないです。居住用物件ではないため固定資産税などの減税が受けられないためです。

【まとめ】

ビル経営は上手くいけば、安定的に高収入を得られる魅力的な投資先です。しかし、初期費用は莫大にかかますし、空室などがでてしまうと初期費用すら取り戻せないリスクがあります。ビル自体を売却してリスクに対応することも可能ですが、リスクに備えることも重要になります。また、自分の所有している土地がビル経営に向いているのか判断が必要になります。個人で判断するには難しくなります。もし、ビル経営を考えているなら、まずは専門家に相談してみることが一番です。

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