エレベーターの法定耐用年数について

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エレベーターの法定耐用年数

(2018年11月12日更新 ← 2017年12月12日公開)

普段乗っているエレベーターが、いつごろ設置されたものか意識した事はあるでしょうか?

エレベーターには耐用年数があり、時期がくれば更新をしなければなりません。
エレベーターの法定耐用年数についてお話しましょう。

■エレベーターの法定耐用年数

『法定耐用年数』は税制上の価値がどれくらいで償却されるのかに使われます。
建物及びエレベーターの法定耐用年数は次のようになっています。

・エレベーターの法定耐用年数            = 17年
・鉄筋コンクリート製のマンションなどの法定耐用年数 = 47年

つまり、法定耐用年数をベースにマンションやビル経営をする場合、築後17年で1回目、築後34年で2回目のエレベーターが更新なされ、築後47年を迎えたところで建物の建て替えや、リノベーションなどが行われることになります。

■エレベーターの「実際の」耐用年数

法定耐用年数がなくなっても、あくまでも税制上の価値が認められなくなるだけで、実際にはもう少し使い続けられるでしょう。
こうした、現状に沿った物理的な耐用年数を『計画耐用年数』と呼んでいます。

エレベーターの計画耐用年数は、およそ20~25年です。
つまり、消耗品の入れ替えを行って、適切にメンテナンスしていけば、実際にはエレベーターを20~25年くらい使えるということです。

ただし、計画耐用年数を超えてなお使用を継続すると、故障や不具合が目立つようになり、最悪の場合事故を引き起こしかねないので注意が必要です。

エレベーターの法令耐用年数と寿命

■エレベーターの更新は20年~25年の間で

ビルやマンションの経営において、怖いのは「空室率の悪化」です。

エレベーターの不具合が頻繁に起きると、とうぜん使い勝手が悪くなりますので、入居者の不満が生まれやすくなります。
しかし、不具合のようなわかりやすい問題が起きていなくても、エレベーターの劣化が建物全体の価値を下げてしまうリスクはあります。

あまり意識されにくい点ではありますが、エレベーターは毎日使う非常に目立つ設備です。そのため、エントランス等と同様に、エレベーターはビル全体の印象に大きく影響します。
エレベーターがあまりに古ぼけていたりすると、新しい入居者を遠ざけてしまうことにもなりかねないので注意が必要です。

そのためビルオーナーとしては、物理的な耐用年数が近づいている20年~25年の間に更新を考えると良いでしょう。

しかし、エレベーターの更新は場合によっては1,000万円を超えるような請求がされることもあります。

ビルやマンションを長期安定的に経営していく上では、

①更新工事費を安く抑えるための工夫
②計画的な準備

の2つが重要です。

まず、①更新工事費用を安く抑えるには、相見積りの取得はもちろんのことながら、工事内容が適切か、不要な項目が含まれていないかなどを、ひとつひとつ確認しながら交渉をおこなっていくことになります。

専門的な機械に関する交渉になりますので、そのような相見積もりの取得や交渉を負担に感じられる方は、そうした費用削減を専門とする会社に相談してみてもいいかもしれません。
成功報酬で対応してくれる会社を選んで相談すれば、費用の心配をせずに相談することが可能です。

次に、②計画的な準備については、計画耐用年数を用いるとイメージがつきやすくなります。

仮にエレベーターの更新費用を800万円、20年で更新を行うとすると、1年で40万円ずつ準備していけばよい計算になります。
もし、こうした費用の準備が難しい場合には、これを良い機会としてビルの収入や支出で改善できる項目がないか見直してみるとよいかもしれません。

■エレベーターのもう1つの費用について

「法定耐用年数」、実際の耐用年数である「計画耐用年数」、および「更新工事」についてこれまで述べてきましたが、エレベーターに関しては「毎月の保守費用」も重要です。

毎月の保守費用について、以下簡単にふれておきます。

ビル経費の中で、エレベーターの保守費用は交渉次第での振れ幅が大きいといえます。
フルメンテナンス契約にするか、POG契約にするか、長期を見越した契約にするか、単発で必要なサービスのみをチョイスするのか…。

保守点検を行う業者も、メーカー系列と、独立系では料金や管理のレベルに違いがあります。
独立系の中でも、メーカー系列とほぼ同等の保守レベルを有するところもあれば、そうでないところもあるのです。

どの業者にどういった内容で保守点検を依頼するか…

ベストなプランをできるだけ安く利用できれば、年間数十万円どころかビルの規模によっては年間100万円近くもの差が出てきます。
エレベーターの保守点検内容については、非常に専門的な内容になりますので、計画的に内容を検討して、ムダをなくすには、建築・法規に詳しい専門家に相談するのがお勧めです。

まとめ

・ エレベーターの法定耐用年数は17年
・ ただし、実際の使用における耐用年数(計画耐用年数)は20~25年
・ エレベーターの更新については、20~25年で検討する

法定耐用年数と計画耐用年数の違いを認識したうえで、計画耐用年数に合わせて更新の時期を決めていくと、1ランク上のビル・マンション経営になると思います。

エレベーターの保守管理や更新、またそれらに伴うコストの削減についてお困りのビルオーナー様はこちらより費用削減のご相談をされてみてください。

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