ビルの収益改善

ビルの収益を改善させるためには、所有するビルの経営をどのように捉えて行くべきかを考える必要があります。

多くは管理会社に運営を任せたままにしていることで、管理が中心となり本来得ることができたはずの収益にまで目が向けられていないケースもあるかもしれません。
ビルの経営を改善させるためには、具体的な策を立てた上でコスト削減と収入のアップといった戦略が必要です。ビル経営における基盤から改善していくことが必要になると言えるでしょう。

STEP1. 管理ではなく経営の視点で考えることが必要

一般的なビル経営の場合、現状維持のために管理を行っていくといった考え方をしていることが多いようです。しかし収益を改善させるには、「管理」という視点ではなく「経営」という視点で考えて行くことが必要です。

 

1-1.管理会社に全て任せていないか

ビルのオーナー自身に知識がないことで、管理会社に管理を任せてしまい賃料設定や工事費といった見積もりも提出されたまま鵜呑みにしていないでしょうか。

 

1-2.本当に必要な工事なのか

しかし工事費用は多くの利ザヤが上乗せになっていますし、そもそも工事自体の必要性に疑問を感じるケースもあるようです。余計な費用の発生で十分な収益をあげることができず、経営状況を悪化させているケースも見られます。

 

1-3.仲介業務のノウハウがある管理会社か

収益性を高めるには空室を埋めることは欠かせませんので、仲介業務についても工夫が必要になります。しかしその部分での知識やノウハウを確実に持ち得ている管理会社でなければ対応できないでしょう。

STEP2. ビル経営において重要になるのはコスト削減

どの業界でも収益向上についての悩みは共通しているでしょうが、ビル経営の場合はプロパティマネジメント会社に委託するというケースも多いでしょう。
しかしそこで注意したいのは、全てをそのPM会社に丸投げしてしまわず、オーナー自らがコスト削減に関して理解しておくことです。それにより、PM会社がしっかりと取り組むことができるように指示を送り、成果を出すことに繋がるでしょう。

STEP3. コスト削減のアプローチ方法の種類

コスト削減を考えた場合、どのようなアプローチ方法があるかを理解しておきましょう。現在のサービスやモノの量、その品質が適正か考え、使い方をユーザー側で改善していくユーザーマネジメント、そしてサプライヤーに対して価格や仕様部分の条件を見直すアプローチを行うサプライヤーマネジメントがあります。

 

3-1.サプライヤーマネジメント

複数社に対し相見積もりを取得することや、サプライヤーに対して単価の見直しを行うことですが、協議次第では大きく差が生まれます。
市場の適正価格と現在の単価を比較し、定期的な契約条件などを見直していくことが必要であり、購買や発注方法、直取引の検証なども行うことになります。
条件を見直す際には、費目ごとにサプライヤーの業界構造を把握しながらどのような協議が良い条件を引き出すことができるかを考えて行くことが必要です。

 

3-2.ユーザーマネジメント

ユーザーマネジメントでは、スペックが過剰な品質になっていないか、代替可能なものはないか、無くすことができる不必要なものはないかを検証し、他の物件と比較しながら最適な量になっているか、費用対効果についても検討していくことが必要です。
聖域を設けないで必要性や品質や量の変化についても検討することから始めるべきだと言えます。
例えば本当に所有物件のビルに週2回の清掃が必要なのかということや、電気や水を無駄に使っていないかといった具体的な部分で他の物件と比較していきます。それによって過剰な量や品質が見えてくるでしょう。

STEP4. 必要な費用と不要な費用の見極めが必要

全ての費目でこの2つのアプローチ方法から取り組んでいくことにより、コスト削減の効果を生むことが期待できると言えるでしょう。
ビル経営は貸ビル業でもマンション業でも、快適な空間を提供することで毎月家賃を受取る商売です。そのために必要な支出も当然発生します。
エントランス部分の印象を良くするために、内部の清潔感を高い状態にするためにもそれらの費用は必要になります。
ビルそのものの価値を維持するために必要になる費用と、必要のない費用を見極めて、不要な部分はコストカットしていくことが重要になります。

STEP5. ビル経営を改善させるためのコンサルティングとは

ビル経営において収益を改善させるためにはコスト削減と収入アップの両方が重要になります。しかし管理会社に全て任せてしまっていることで、十分な対策が講じられていないという状況も多々あるでしょう。
このような状況を改善するために、ビル経営を改善するためのコンサルティングというものがあります。
不動産や経営の専門的な知識やノウハウを持つ専門家が、コスト面と収入面でアプローチしながらビルの収益性を高めるための提案が行われます。現在のビルの多くは経営改善を図ることが可能になると言えるでしょう。
まずビルの収益を改善するために、ビルのオーナーが経営者としてビル管理会社に適切な指示を行っていくことも必要です。

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