エレベーターの更新

エレベーターの修繕周期について補修が15年、取替は30年と案内されています。

エレベーターの更新時に考えるべき修繕周期について考えていくことが必要ですが、国土交通省の「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引き」では、エレベーターの修繕周期について補修が15年、取替は30年と案内されています。
どのくらいの周期で補修するかは、エレベーターの使用状況によっても異なりますし、契約形態がフルメンテナンス契約なのか、それともPOG契約によって異なります。
また、取替については目安として30年という周期が設けされていますが、実際には25年で交換が必要になるケースもありますし、修繕積立金の問題などから30年超で交換を行うケースもあるようです。

STEP1. 古いエレベーターは修理ができない可能性もある

1980年代後半までに設置された機種が製造中止となり、25年以上経ったエレベーターの部品供給はメーカーから停止されたため、その後継続してメンテナンスや修理することは非常に困難です。
しかし機器は年数が経ち使用することで劣化していきますので、接触や動作不良での故障などでトラブルが発生しやすくなります。
設置から20年経ったエレベーターの主要部品についても、メーカーで製造されていないケースもありますので、故障しても部品調達に手間取る可能性や、エレベーターが長期に渡って使用できなくなる、さらには修理自体が不可能というケースもあります。

STEP2. エレベーターのリニューアルのタイミング

リニューアルを検討する時期として、やはり築20~25年目が目安になると考えられるでしょう。ほとんどが2度目の大規模修繕工事を終えている頃で、設備関係の修繕を本格的に始めるタイミングだと言えます。

 

2-1.リニューアルの方法

エレベーターのリニューアルにも方法があり、本体をそのまま取替えるという以外にも一部のみ撤去する方法や制御部品のみを交換するといった方法もあります。

 

2-1-1.全撤去による新設

エレベーターをまるごと撤去し、かごを含めた全ての部品を新しい商品に取り替える方法です。全てを新しくすることで見た目も良くなるだけでなく、次の修繕計画を組みやすく、何よりも安全面でも安心できるでしょう。ただし建築確認が必要となり、費用が高く工期も長くかかります。

 

2-1-2.準撤去によるリニューアル

建物に設置されているガイドレールや乗り場の三方枠などはそのまま使うようにして、ロープや制御盤、巻き上げ機などは新しい商品へと取り替える方法です。建築確認の必要はありませんが、見た目に古い印象が残るケースや、再度使った部分の修繕計画と取り替えた部分の修繕計画は別に行う必要があります。費用面ではやや高めになる傾向が強いですが、工期が比較的短期間ですみます。

 

2-1-3.制御部品をリニューアル

経年劣化した制御部品等を部分的に取り替える方法で、建築確認の必要はありませんが見た目に古い印象が残り、取り替えていない機器について修繕計画が必要です。ただし少ない費用で、さらに短期間の工事で完了させることができます。

 

STEP3. 金額以外で必要な確認事項

エレベーターをリニューアルする際には、リニューアルの方法によって費用が異なります。工法次第ではメーカーの変更も可能になるケースがありますので確認してみましょう。他にもいくつか確認が必要になる項目がありますので注意しましょう。

 

3-1.オプションの設置

一般的にリニューアルを機会にオプションを設置することが多いですが、例えば地震時管制運転装置や停電時管制運転、防犯カメラ、戸開走行保護装置などのオプションがあります。

 

3-2.メンテナンス費用と方式

エレベーターは定期的にメンテナンスを実施することが必要ですが、リニューアルした後のメンテナンス費用や方式も事前確認が必要です。

 

3-3.工期の確認とテナントへの説明

リニューアル期間中はエレベーターが使用できませんので、エレベーターが1機のみのビルなどは高層階フロアのテナントなどに事前説明やフォローを行うことが必要です。

STEP4. エレベーター保守点検費用は適正な金額かの確認を

エレベーターに求められる事は安全ですが、故障や事故を起こさないためにも定期的な保守や点検メンテナンス作業が必要です。
そのエレベーターの保守や点検費用は、果たして適切な金額になっているでしょうか。賃貸ビルの価格競争が激化する中で様々なコスト削減策を実行していく必要があります。

 

4-1.メンテナンス費用の見直しによるコスト削減

エレベーターのメンテナンス費用を見直すケースはあまりないため、エレベーターの保守や点検コストを見直すことで効果的なコスト削減効果を生むこともあります。
格安なメンテナンス会社では不安に感じるケースもあるかもしれませんので、まずは取引先を変更せずに価格交渉を行うことも重要です。
エレベーターは命に関係する設備ですので、仮に別の保守管理会社へ変更する場合にはメンテナンスの知識を十分に有しているのか、人員や部品供給などの体制が整っているかなど、慎重に確認した上で判断することが必要となるでしょう。

STEP5. 事前の予算計画が必要

エレベーターの更新はビル管理に避けることができない課題です。適切な時期に交換できるように、事前に長期修繕計画で予算の組み込みをしておくなど早期の検討が必要です。

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